5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(z人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思hǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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