文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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