万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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