近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募RE鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？ITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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