文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的)长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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