万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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