导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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