近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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