5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(ré昆明市属于几线城市，云南最好三个城市n)士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(b昆明市属于几线城市，云南最好三个城市ǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(z昆明市属于几线城市，云南最好三个城市hōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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