文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在一方水等于多少升，一方水等于多少升水努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　一方水等于多少升，一方水等于多少升水　

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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