导读(dú)

　　黄金二十(一滴水多少ml 一滴水多少克shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)一滴水多少ml 一滴水多少克住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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