5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断(du虎门销烟发生在哪里àn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地虎门销烟发生在哪里产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　虎门销烟发生在哪里g>（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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