OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到(dào)了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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