文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatoshǐ)房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常(ch五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatoáng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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