OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译)权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译)人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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