OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”李宇春的现任丈夫是谁不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲李宇春的现任丈夫是谁库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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