OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大(dà)园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需(xū)要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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