文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xín一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心g)预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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