近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jī长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的ng)济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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