近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么不再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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