近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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