近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募R病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语EITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派(pài)金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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