饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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