导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fán扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌g)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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