万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi天津面积多少平方公里)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，天津面积多少平方公里更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后天津面积多少平方公里(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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