文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。