文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fá贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句ng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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