文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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