近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zh人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟ǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàn人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟g)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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