OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所流晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么(me)急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REI晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好T进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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