5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓>

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）