近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(y阴肖是指哪几个肖ào)有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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