近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

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　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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