饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(x善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思ī)等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(d善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思uān)等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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