OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的(de)事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算ng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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