文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句strong>

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句rong>从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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