5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的(de)盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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