万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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