OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格(gé)涨全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词: 24px;'>全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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