饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato站、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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