近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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