5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较(jiào妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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