近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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