OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是比较长的古诗词，比较长的古诗10句不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格比较长的古诗词，比较长的古诗10句出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(比较长的古诗词，比较长的古诗10句bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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