万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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