导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大河北属于南方还是北方 河北属于北方吗于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡河北属于南方还是北方 河北属于北方吗ng>

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。