近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高)准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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