万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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