OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临(lín)了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非常小的0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题(de)插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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