万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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